巴州区东城街道办事处主任 李 燕

      自区委、区政府关于在全区实施物业管理的决定做出后，巴州区东城街道办事处站在“富民惠民”的高度立即行动，将此工作摆上重要议事日程，精心组织，科学规划，扎实推进，全处共规划物管小区152处，完成35处，使辖区面貌及居民的生产生活环境得到了初步改善。
     一、主要做法
     （一）全面摸底，明晰情况。东城地处老城区，房屋陈旧，规划乱，基础差，办事处把掌握物管第一手资料作为工作重点，将全体机关干部分派到社区，配合社区居民小组长，每人负责两幢楼的信息采集摸底，全面详细地了解居民生存环境状况及要求和想法，共登记楼幢292幢，152个居民小区，绘制小区示意图129个，为实施物管创造了条件。
     （二）因利制宜，逐步推进。针对居民意识不强，物管工作难度大等实际，办事处根据各社区和居民小区的实际情况分别制定了物管实施方案和标准，对条件差实施物管难度大的小区或楼院，通过干部挂包的形式，引导他们建立清扫保洁队伍，使他们从生活环境的不断改善上体会到实施物管的好处；对条件一般的小区或楼院，在建立保洁队伍的同时，组织居民建立小区保安队，为实现小区的安全稳定及小区居民自治创造条件，对条件较好的小区或楼院，则重点放在完善硬件上，逐步使物业管理工作走上正轨。据此全处为80%的小区或楼院配备了楼院长，整体推进了物管工作。
     （三）分步进行，差别建设。为体现物管小区的差异性，突出个性化，防止和杜绝建设过程中千篇一律，照抄照搬。办事处在遵循总体目标的前提下，分步骤对安全、财物失窃事故频发的小区先建设、先实施。同时，要求各社区必须以满足楼幢居民基本需求为原则，从小区现有地理位置、硬件设施等方面出发，整合小区资源，不断探索小区物管新模式，使建成小区充分体现该小区的特点，实现差异化，以防止不切实际的攀比或重复建设，现已建成的鼓楼社区书院小区、大东社区社保小区和北门社区世纪乐园小区等3个物管小区，各具特色。
     （四）严格要求，保障有力。为使我处物管工作达到整体推进和保质保量保进度之目的，办事处采取一月一通报和一季度一评比等办法，定期召开物管工作现场会，对已建物管小区的楼幢进行量化打分，逐个“消号”，整体评比，对物管工作启动缓慢、效果差的社区进行通报，促使其提高实施物管工作的主动性。同时，对物管实施过程中打造出的差别化、个性化小区，则由各社区进行经验交流，互学共进，有力推动了全处物管工作的顺利实施。至目前，全处共建物管小区35个，占应建总数的25%。
     二、存在的问题
     （一）居民认识不高，工作开展难度大。有些居民认为，自房屋建成以来都没实施物管，也未见有财物失窃等现象的发生，实施与不实施都一样；有些居民认为实施物管是政府行为，与自己无关，要实施政府就该把所有的一切安排好，自己就该坐享其成；还有的居民出于个人私利认为，实施物管必将形成封闭式的小区环境，或多或少会影响自己门市的生意等等，导致工作开展难度大，进展缓慢。
     （二）基础设施差，实施投入大。由于地处老城区，建筑无规划或规划不合理，基础设施不配套，对顺利实施物管产生了很大的阻碍，有些小区经常出现下水道阻塞，致使物管推进前就需将其重新整治，其投入相当大，实施无资金的问题就摆在了面前；有的小区房屋建成时间长，未向相关部门提存相应的房屋维修基金，加之长时间使用和老化，主体结构存在安全隐患，在实施物管前就得先对其维修或整治，让小区居民出资，存在相当大的难度。
     （三）住户差异大，思想难沟通。现行各小区或楼幢的居民住户有的属农民进城购房，有的属住户新购房搬迁而将旧房出租，有的甚至是空房，长期无人居住，住户结构差异性大，对他们进行物管宣传和沟通，常常是上户无人，宣讲无载体。尤其是给部分进城农民住户宣讲物管实施政策时，他们认为是在加重负担，往往遭吃"闭门羹"，同时，由于一些空房户和房屋出租户长时间不露面，更难得到他们的参与支持，为此形成了物管实施的强大阻力。
     （四）单位不配合，协调实施难。辖区市、区单位多，其职工住宿楼的居民常以"单位人"自居，认为单位职工住在一起，相互比较熟，协作力强，团结意识浓，安全性比较高，加之有单位作后盾，任务往单位推，对社区实施物管他们既不理睬，也不支持，与单位协调更是不闻不问或以各种理由推卸责任，曲解实施物管的本意。
     三、几点建议
     （一）加大宣传，提高认识。实施物管是利民惠民之举，相关部门要充分利用各种媒体进行宣传，做到家喻户晓，人人皆知，形成攻势，让居民真正明白实施物管工作的意义，或在各小区张贴物管宣传资料，或让生产生活环境得到根本改善的居民谈物管给他们带来的好处，或定期组织居民参加物管知识竞赛，或以事故频发的小区为反面教材，教育引导居民，以此提高他们的参与热情，增强实施物管的紧迫感情。
     （二）适当投入，保障启动。面对物管实施无资金，启动难的实际，相关部门应及时根据各社区的总体规划，预算部分启动资金，先建设，待物管正常运行后，再通过其他方式协调解决，彻底打消小区居民的种种顾虑，确保各物管实施小区的顺利启动。
     （三）团结协作，单位优先。作为驻辖区的单位职工，应站在优化环境，顾全大局，干部带头的高度，主动配合，并与各社区一道，齐心协力，做好物管实施工作，为普通居民做好表率，树立标杆，为实施物管营造良好的单位形象，对推卸责任的驻地单位，政府要出面搞好协调，讲明利害关系，督促全面落实。
     （四）完善基础，创造条件。针对部分居民小区建设规划不合理，基础设施建设不配套的共性，相关部门要配合各社区对已规划小区进行一次全面调查摸底，尽快对不配套的基础建设或存在安全隐患的房屋主体结构进行维修和"消号"，在确保居民生命财产安全的前提下，做好物管实施前期工作，为全面顺利实施物管创造条件。
    （五）分类实施，全面推进。物管推进过程中，要根据总体规划和目标，切实从居民需求、小区硬件条件等方面出发，充分整合小区现有资源，分步骤、分难易实施，尤其要把居民急需物管的小区作为建设重点，先建设先实施，及时解决小区居民的安全稳定问题；对物管雏形的小区，要在完善运行机制上下功夫，添置设备，配强物管人员等，使小区物管真正朝着有利于小区居民的方向发展；对已建成小区要本着提升服务质量为原则，不断提高物管工作服务质量和水平，让小区居民从一点一滴的小事中感受到实施物管的真正好处。
     （六）市场运作，政府搭桥。实施物管是个长期而系统的工作，单靠居民住户、社区或政府一包大揽，存在资金投入大，消耗人力多，居民自治难等问题。而政府在物业管理中，要起到引导和牵线搭桥的作用，可根据小区物管运作情况将物管业务推向市场，譬如由一些专业性强的物业管理公司参与，实行市场化运作或者采取个人有偿承包的形式自主经营。